法院判决不公，案外人也可起诉撤销判决

                            

    对于法院作出的生效判决，如该判决判决错误，一般来言是需要通过审判监督程序来撤销。2012年修正的《中华人民共和国民事诉讼法》）新增加了第三人撤销之诉制度,对撤销错误的生效判决又多了一个救济途径。该法第五十六条第三款规定：“因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”

    近日，由我律师事务所指派孙国明律师代理的要求撤销莱芜中级人民法院错误判决的诉讼，经山东省高级人民法院审理作出终审判决，高院判决依法撤销了莱芜中级人民法院作出的错误生效判决。该案件是自2012年新《民事诉讼法》设立第三人撤销之诉制度以来，莱芜市中级人民法院的首例案件。

     案情简介：某房地产开发公司将其开发的一层商铺楼分割几间出租，其中一租赁户为王某（化名）。在租赁期间未到期之前，该房地产开发公司将该一层商铺整体出卖给刘某，刘某将全部房款已交纳，该房地产公司将剩余租期的预收的租金退还给刘某。租房户王某在得知此情况后，依法向钢城区人民法院起诉，要求承租人享有优先购买的权利。一审法院依法支持了王某的请求。某房地产开发公司依法上诉，莱芜市中级人民法院同样确认王某的优先购买权成立，判决确认王某优先与某房地产公司成立合同关系。

案件第三人刘某（购房人）知悉此情况后，认为法院的判决侵犯了其合法权益，刘某与某房地产公司之间的购房合同也是合法有效，法律也应保护。

我所接受委托后，分析认为：2007年《物权法》出台后，根据物权法定的原则，承租人的优先购买权没有被规定为一种物权，而是一种债权，也就不具有对抗第三人的效力，因此，出租人违反优先购买权的规定而将租赁房屋出卖给第三人的，承租人与第三人之间的房屋买卖合同只要不违反法律的强制性规定，不宜确定为无效。对于承租人的权利可以通过“买卖不破租赁”的规则加以保护；对于出租人违反《合同法》第二百三十条的规定，没有在出卖人之前的合理期限内通知承租人的，出租人应当承担合同法上的责任。该理解在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定加以充分肯定。该条规定: “出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”所以，王某主张的优先购买权在某房产开发公司与刘某之间的合同已经生效的情况下，王某已经丧失了主张优先购买权的前提条件，其只能以优先购买权遭到房地产公司侵害为由，向其主张赔偿损失。

另外，某房地产公司是整体出让该一层房产，而承租人王某的优先权只限于其租赁的部分，对整体房屋并无优先购买权。而莱芜市中院确认王某对其租赁部分享有优先购买权，判决王某直接于某房地产公司对承租部分形成房屋买卖合同关系，价格还按照某房地产公司整体出让的批发价格，改变且违背房屋产权人整体出让的意思表示，判决的出让价格也侵犯了房屋产权人的合法权益，明显有违合同法意思自治、自愿缔约的基本原则，法律不可能以保护优先购买权而牺牲物权人的基本物权。

 所以，鉴于以上分析，我律师事务所代理律师孙国明准备了大量证据、案例、法律依据，代理购房人刘某理直气壮地向莱芜市中级人民法院提起了要求撤销侵犯刘某合法权益错误判决的诉讼。莱芜市中级人民法院经审理并经审委会研究决定，驳回刘某的诉讼请求，孙国明律师继续代理向山东省高级人民法院提起上诉，高级人民法院经审理，最终支持了我方的意见，将钢城区人民法院、莱芜市中级人民法院作出的错误判决全部撤销。历时一年的诉讼，我方当事人刘某拿到了最后的终审判决，刘某的合法权益最终得到维护。